Pour évaluer et réévaluer son loyer, il est important de prendre en compte l’ensemble des éléments qui se rapportent au logement, tout en respectant certaines obligations. Zoom avec Martine Cardouat, directrice de l’agence MIDIHABITAT Services Immobiliers à Toulouse.
Quand faut-il estimer le loyer d’un logement ?
L’estimation du loyer n’est pas réalisée uniquement lors de la première mise en location du logement. Elle peut arriver :
- au préavis du locataire, afin de réajuster le prix du loyer s’il n’est pas en accord avec avec les prix pratiqués sur le marché immobilier locatif ; cependant cette réévaluation est encadrée par la réglementation : le bailleur doit justifier de prestations supplémentaires justifiant cette réévaluation à savoir : travaux dans l’appartement ou la copropriété + exemples de loyers pratiqués sur le même secteur à biens similaires ; au moins 3 comparaisons sont demandées.
- à chaque renouvellement de bail, c’est-à-dire tous les trois ans. Le bailleur doit en informer le locataire six mois à l’avance.
“ Cette étape a pour but de réajuster le loyer en fonction du marché actuel, de l’état du bien et des prestations qu’il propose. “ Cela arrive lorsque de nouvelles prestations sont ajoutées : ravalement de façade, pose d’une cuisine équipée, réfection de la cage d’escalier, etc. À l'inverse, le loyer peut être réévalué à la baisse si le logement est vétuste ou dégradé au départ du locataire.
L'estimation de la valeur locative peut également avoir un intérêt lors de la mise en vente du logement. En effet, si les locataires sont en place lors de la vente, cela aura une incidence sur le prix. “ Si le rendement est situé en dessous des 3.5 %, nous allons conseiller au bailleur de revendre vide. Si au contraire, le rendement est estimé au-dessus des 4 %, il est préférable de vendre directement avec le locataire en place sans attendre de lui donner congé.
Hormis l’immobilier, il y a peu d’investissements qui permettent de dépasser les 4 %. Tout dépend du prix d’achat, de la localisation, des prestations et bien entendu des loyers. D’où l’importance d’une bonne estimation ! “ À Toulouse, il est préférable de s’orienter vers des secteurs où le mètre carré à l’achat est affiché en dessous des 3000 €. C’est le cas des quartiers de Borderouge, Croix-Daurade ou au Mriail qui permettent d’atteindre un rendement locatif intéressant, autour des 5 % et 6 %.
Comment réévaluer le loyer d’un logement loué à Toulouse ?
Chaque trimestre, l’INSEE publie un indice de référence des loyers (IRL), un indicateur permettant de refléter l’évolution des prix. Lorsqu’un propriétaire souhaite réévaluer son loyer en cours de bail, il est tenu de se référer à l’IRL.
“ Si le loyer fixé dépasse le montant de l’IRL, il est obligatoire de le justifier : travaux réalisés sur les parties communes ou dans le logement, ajout de prestations, etc. Ces éléments doivent être ajoutés au bail. “
Lorsqu’un bailleur évalue le loyer en cours de bail, il est tenu de monter un dossier de références. Il est constitué de documents justifiant l’augmentation du loyer par des éléments comme : loyers similaires pratiqués, qualité de l’immeuble, annexes, état des équipements, etc. (liste exhaustive fixée par Décret). Ce dossier est important en cas de contestation de la part du locataire.
Qui contacter pour estimer la valeur locative de mon logement ?
Avoir recours à un professionnel reste la meilleure solution. Il saura évaluer le loyer en fonction du projet fiscal du bailleur (plafond PINEL notamment), des possibles conventions de l’Anah, sans compter le plafonnement des loyers imposé sur certaines communes.” Le professionnel est le garant d’une estimation dans les règles. “
La majorité des professionnels sont adhérents de l’observatoire “Clameur”, un observatoire privé des marchés locatifs privés, ce qui leur offre la possibilité de justifier l’augmentation d’un loyer sur un logement. “ Membre actif de l’association, MIDIHABITAT Services Immobiliers possède tous les éléments pour accompagner un propriétaire dans la réévaluation de son loyer. Nous allons également procéder à la réévaluation des charges, de manière à ce que le locataire n'ait pas à subir une régularisation de charges trop importante. “
Enfin, dans le cadre d’un mandat de gestion, le professionnel apporte un soutien au bailleur pour les procédures liées à la réévaluation (prévenir le locataire, formalise à adopter, etc.) Il se charge de monter le dossier avec les éléments réglementaires afin que le locataire ne puisse pas contester et mettre en cause son bailleur. pour que le locataire ne puisse pas porter atteinte à son propriétaire.
